Abrechnung

Wann wird eine Mietkaution fällig?

Kommt der Mieter mit der Miete in Rückstand oder stellt der Vermieter beim Auszug des Mieters Mängel fest, kann die Mietkaution seitens des Vermieters in Anspruch genommen werden.

Klare Regelungen sind wichtig
Im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter sollten klare Absprachen getroffen werden, welche Punkte der Mieter bei Auszug erfüllen muss, Schönheitsreparaturen etc. Selbst wenn Mieter das Gefühl haben, dass keine Mängel in der Wohnung vorhanden sind, sollten sie immer, schon in ihrem eigenen Interesse, auf einem Übergabeprotokoll bestehen. In diesem wird genau festgehalten, ob und welche Mängel bestehen.

Übergabeprotokoll beim Wohnungsauszug
Genauso wichtig, wie das Übergabeprotokoll beim Einzug in die neue Wohnung ist, genauso wichtig ist es auch beim Auszug. Davon kann nämlich entscheidend die Rückzahlung der Mietkaution abhängen. Daher ist das Übergabeprotokoll für Mieter besonders wichtig, aber auch Vermieter können sich mit einem Übergabeprotokoll absichern und sich im Bedarfsfall die Mietkaution sichern. In einem Übergabeprotokoll werden eventuelle Mängel in der Mietsache festgestellt und genau protokolliert, wie diese nachgebessert bzw. abgestellt werden müssen. Gibt es Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter bezüglich der Mängel, müssen diese ebenfalls im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Ist die Begehung der Wohnung abgeschlossen, wird das Übergabeprotokoll von beiden Parteien – Mieter und Vermieter – unterzeichnet und ist damit von beiden Seiten anerkannt.

Mit einem Übergabeprotokoll kann der Zustand der Wohnung am Tag der Begehung festgehalten werden. Späteren Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter wegen etwaiger Schäden wird somit vorgebeugt. Im Nachhinein ist es dem Vermieter nicht möglich, den ausziehenden Mieter für Schäden verantwortlich zu machen, die im Übergabeprotokoll nicht erwähnt worden sind. Um Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte ein Mieter den Vertragsgegenstand – die Mietwohnung – in einem vertragsgerechten Zustand zurückgeben. Der Vermieter wird dann im Übergabeprotokoll die vertragsgerechte Rückgabe protokollieren und der Rückzahlung der Mietkaution steht nichts im Wege. Sollte sich der Vermieter weigern ein Übergabeprotokoll zu erstellen, dann kann der Mieter die Mietwohnung auch von einem Dritten begutachten lassen.

Forderungen des Vermieters
Nicht alle Mängel in der Wohnung kann der Vermieter dem Mieter anlasten. Berechtigte Mängel werden bei der Wohnungsübergabe im Übergabeprotokoll vermerkt und zugleich eine Frist gesetzt, innerhalb derer die Mängel durch den Mieter beseitigt werden müssen. Im Nachhinein können keine zusätzlichen Mängel durch den Vermieter geltend gemacht werden. Das Übergabeprotokoll ist bindend. Es ist demnach auch unzulässig, einen Teil der Mietkaution für die Beseitigung von Mängeln einzubehalten, die im Übergabeprotokoll nicht erwähnt wurden. Das Übergabeprotokoll ist ein beweissicherer Nachweis und nur Mängel, die in diesem Protokoll festgehalten worden sind, können auch seitens des Vermieters beanstandet werden.

Rückzahlung der Mietkaution
Sind im Übergabeprotokoll keine Mängel festgehalten worden, muss der Vermieter nach der Wohnungsübergabe die Mietkaution und die angelaufenen Zinsen dem Mieter zurückzahlen. Die Frist, in der er dies tun muss, ist bei Gerichten umstritten. Einige Gerichte halten drei Monate für eine ausreichende Frist, andere Gerichte wieder halten eine Frist für die Rückzahlung der Mietkaution von sechs oder mehr Monaten für angemessen. Hier kommt es auch darauf an, ob noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. Allerdings darf der Vermieter dann nicht die gesamte Mietkaution einbehalten, sondern nur den Teil, der die Nachforderung deckt.

Kaution zurückfordern
Mieter sollten wissen, dass die Ansprüche des Vermieters bereits ein halbes Jahr nach der Wohnungsrückgabe verjähren. Manchmal kann es deshalb ganz sinnvoll sein, nicht sofort auf die Rückzahlung der Mietkaution zu bestehen. Denn wenn der Vermieter nach Ablauf dieser sechsmonatigen Frist Forderungen stellt, sind diese dann bereits verjährt. Das gilt allerdings nicht für Mietrückstände oder für Forderungen, die aus offenen Betriebskostenabrechnungen resultieren. Um Streit zu vermeiden, ist es jedoch am sinnvollsten, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, dass beide Parteien unterschreiben. Hat der Vermieter signalisiert, dass er keine Mängel beanstandet und ist die Wohnungsübergabe reibungslos verlaufen, steht der Rückzahlung der Mietkaution nichts mehr im Wege. Mieter sollten dem Vermieter dann eine Frist für die Rückzahlung der Mietkaution setzen.