Fragen Teil 2

Was passiert mit der Mietkaution bei einer Insolvenz des Vermieters?
Damit der Mieter bei einer Insolvenz des Vermieters keine Nachteile befürchten muss, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Auf Nachfrage des Mieters muss er dies dem Mieter auch bestätigen können.

Was kann der Mieter tun, wenn im Mietvertrag die Klausel steht, dass er die Mietkaution in voller Höhe bei Vertragsabschluss bzw. bei Beginn des Mietverhältnisses zahlen muss?
Diese Klausel verstößt gegen Paragraph 551, Absatz 2, BGB. Hier heißt es nämlich, dass der Mieter das Recht hat, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu begleichen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Auch wenn die Klausel gegen geltendes Recht verstößt, ist der Mieter damit nicht von der gesamten Zahlung der Mietkaution entbunden. Er muss dennoch die Mietkaution in Höhe von, falls so vereinbart, drei Monatsmieten zahlen. Allerdings muss er dies nicht beim Abschluss des Mietvertrages tun und auch nicht den kompletten Betrag zu Beginn des Mieterverhältnisses begleichen. Er hat das Recht, dies ratenweise zu tun, über einen Zeitraum von drei Monaten. Wenn der Mieter die Raten zusammen mit der Miete an den Vermieter überweist, sollte er dies immer deutlich ausweisen.

Beispiel: Im ersten Monat des Mietverhältnisses bezahlt er an den Vermieter einen Mietzins in Höhe von 1.000 Euro. Die vereinbarte Kautionssumme liegt bei 3.000 Euro. Somit bezahlt der Mieter im ersten Monat 2.000 Euro. Auf dem Überweisungsträger notiert er dann: 1.000 Euro Miete (Monat und Jahr), 1.000 Euro erste Rate Mietkaution. Selbstverständlich bleibt es dem Mieter unbenommen, eine andere Anlageform auszuwählen, sofern der Vermieter damit einverstanden ist.

Was passiert bei einem Verkauf der Mietwohnung oder des Miethauses?
Für den Mieter ändert sich zunächst nichts. Geht es dann allerdings um die Rückzahlung der Mietkaution, wendet sich der Mieter an den neuen Vermieter. Dieser muss die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen, selbst dann, wenn er sie vom alten Vermieter (dem Verkäufer) nicht erhalten hat. Sollte dieser Fall eintreten, ist es ratsam, sich an den Mieterbund zu wenden, denn hier geht es auch um Regelungen, die mit dem Inkrafttreten des neuen Mietrechts zusammenhängen.

Werden die Zinsen, die bei der Anlage der Mietkaution entstehen, jährlich an den Mieter ausbezahlt?
Nein. Die Zinsen, die bei einer Anlage der Mietkautionssumme entstehen, werden zum Kautionsguthaben dazugeschrieben. Selbstverständlich stehen die Zinsen dem Mieter zu, aber erst dann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter die Mietkaution an den Mieter zurückzahlt. Dann bekommt der Mieter die Mietkaution inklusive der bis dato gutgeschriebenen Zinsen.

Was passiert mit den Zinsen, wenn der Vermieter das Geld nicht zinsbringend angelegt hat?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution, die er vom Mieter erhalten hat, zum üblichen Zinssatz bei einem Kreditinstitut mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist anzulegen. Verstößt er dagegen, ist der dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig. Der Mieter hat dann das Recht, vom Vermieter Schadenersatz in der Höhe zu fordern, wie Zinsen angefallen wären.

Darf sich ein Vermieter am Geld des Mieters bedienen?
So pauschal muss diese Aussage verneint werden. Zwar kann ein Vermieter theoretisch (fast) immer an das Mietkautionskonto, allerdings muss er bestimmte gesetzliche Vorgaben beachten. So darf er nur dann Geld von der Kautionssumme entnehmen, wenn seine Ansprüche auch rechtsgültig sind. Viele Banken und Sparkassen informieren den Mieter, sobald Zahlungen aus der Mietkaution an den Vermieter geleistet werden sollen.

Muss ein Vermieter nachweisen, wo die Kautionssumme ist?
Ohne Aufforderung muss der Vermieter keine Angaben dazu machen. Fragt allerdings der Mieter konkret nach, ob die gezahlte Mietkaution ordnungsgemäß angelegt wurden, muss der Vermieter den geforderten Nachweis erbringen.

Wie sollte die Kaution am besten angelegt werden?
Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Dieser ist in der Regel daran interessiert, dass er möglichst wenig Verwaltungsaufwand hat und im Falle des Falles schnell an das Mietkautionskonto herankommt. Es mag im Einzelfall Vermieter geben, die sich einverstanden erklären, dass die Mietkaution in Form von Aktien oder Wertpapieren angelegt wird, die Regel allerdings ist dies nicht. Meist ist es heute immer noch so, dass die Kautionssumme auf ein Sparbuch des Mieters eingezahlt und das Sparguthaben dann an den Vermieter verpfändet wird. So haben beide Seiten eine Sicherheit. Der Vermieter kann bei berechtigten Forderungen auf das Geld zugreifen und der Mieter kann nur mit Zustimmung des Vermieters Geld von diesem Sparkonto abheben.

Welche Vorteile bietet die Anlageform Sparbuch mit Mietkaution?
Wenn der Mieter das Sparbuch auf seinen Namen eröffnet, die vereinbarte Mietkaution auf das Sparbuch einzahlt und dann dem Vermieter verpfändet, hat dies für den Mieter den Vorteil, dass er bei dieser Bank die Freistellung von der Abgeltungssteuer beantragen kann. Liegt das Geld für die Kaution auf einem Konto des Vermieters, dann kann dies der Mieter nicht. In diesem Fall wird die Steuer einbehalten und der Vermieter erteilt dem Mieter einmal im Jahr eine Bescheinigung, die der Mieter dann beim Finanzamt für die Erstattung vorlegen muss.